买小产权房的合同合法性是首要注意事项，这有明确的法律依据。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”。小产权房通常未依法登记领取权属证书，根据此条规定，其转让行为可能属于法律禁止的情形。因此，购买小产权房签订的买卖合同，因违反上述法律强制性规定，可能被认定为无效合同。这就是买小产权房时合同合法性存在风险的法律依据，也表明买小产权房在法律层面上面临着合同无效的潜在问题。
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买小产权房需要特别关注多个方面以规避风险。以下是具体的注意事项：
签订小产权合同需注意合同的合法性、双方的权利义务及可能的法律风险。

1. 若存在房屋建设批准文件和土地性质证明不齐全的情况，购买小产权房的合同效力可能存在争议，因为小产权房因土地性质问题，其买卖合同可能不被法律完全认可。
2. 若存在卖方并非房屋实际权利人或无权处分该房产的情况，买方可能面临无法取得房屋实际控制权或所有权的风险，导致后续产生权属纠纷。
3. 若存在合同条款模糊不清，未明确双方权利义务的情况，在发生纠纷时，买方的权益可能难以得到有效保障，例如对于房屋质量、交付时间、违约责任等关键内容未作明确约定。
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买小产权房的处理还会受到一些特殊情况或例外情形的影响，具体如下：
1. 当地政策对小产权房有特殊规定：不同地区对小产权房的态度和政策存在差异。若当地政策明确鼓励或规范小产权房交易，可能会为买小产权房提供一定的法律保障；反之，若政策严厉禁止，则买小产权房的风险会显著增加，可能导致交易行为直接被认定为违法。
2. 合同签订后政策发生变化：在买小产权房签订合同后，如果相关政策发生调整，例如原本允许交易的小产权房被纳入禁止转让范围，将直接影响合同的履行，可能导致买方无法实现购房目的，甚至承担违约责任。
3. 卖方后来取得了房产的完全产权：这种情况下，原本的小产权房性质发生改变，买小产权房的合同效力可能会因此受到影响，有可能从无效合同转为有效合同，但具体仍需根据相关法律规定和实际情况判断。
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买小产权房存在一些潜在的法律风险，以下为您举例说明：
1. 经济损失风险：如果买小产权房的合同被认定为无效，可能导致购房款返还困难。例如，买方支付了全部购房款后，因合同无效卖方拒绝返还，而卖方又缺乏偿还能力，买方将面临较大的经济损失。
2. 房屋使用权或所有权丧失风险：由于小产权房无法办理合法的权属登记，若遇到城市规划调整、拆迁等情况，买方可能无法获得与商品房同等的补偿，甚至可能失去对房屋的使用权。

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